当前正处于房地产市场特殊的历史时刻。
去年926政策大幅转向后，房地产市场出现一轮复苏，并在今年3月达到峰值，此后市场快速回落，止跌回稳之路遇阻，房地产市场投资和销售都再次到了令人忧虑的时刻。
7月15日，国家统计局发布上半年经济数据，和还算不错的宏观经济数据相比，房地产数据颇为严峻。虽然上半年总体还过得去，但4月以后的走势再度快速下滑。
上周市场就传闻将举行最高级别的中央城市工作会议，房地产政策特别是所谓的“棚改2.0”被赋予极大期待，甚至由此传闻引发了7月10日A股和港股房地产板块的大涨。
7月15日，2025年中央城市工作会议公报发布，很多人都在公报中寻找期待中的关于“棚改2.0”的表述。
但人们并没有找到类似十年前即2015年中央城市工作会议，关于“加快城镇棚户区和危房改造，加快老旧小区改造”等这样的表述。
本次会议仅仅是在“会议部署城市工作7个方面的重点任务”的第三点“着力建设舒适便利的宜居城市”中，提及“加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造”。
市场期待的“棚改2.0”似乎落空了，也令市场和很多人士失望。
其实，期待本次会议推出“棚改2.0”，本身就是一个天真幼稚的想法。
01
和十年前的2015年相比，城市发展所处的阶段已经完全不同。
如果说2015年还处在城市化发育的后期，那么今天中国历经近40年的人类历史上波澜壮阔、排山倒海、史无前例的城市化进程，已经是成熟期。
正是由于近40年的快速城市化进程，不可避免的留下了一些问题和遗憾。现在所面临的正是需要对过去所遗留问题的矫正和补足短板，提升城市质量，甚至可以说是对城市化进程的一次“有机更新”。
这一点从会议部署的城市工作7个方面的重点任务，就可以清晰了然。
一是着力优化现代化城市体系；
二是着力建设富有活力的创新城市；
三是着力建设舒适便利的宜居城市；
四是着力建设绿色低碳的美丽城市；
五是着力建设安全可靠的韧性城市；
六是着力建设崇德向善的文明城市；
七是着力建设便捷高效的智慧城市。
所有工作指向的都是补短板和优化，而不再是加快发展。
其次，2021年之后的这一轮房地产市场危机，是多重不利因素叠加的结果。
其中因素之一就是，始于2016年的轰轰烈烈的棚改“去库存”。
大规模棚改造成需求短时间猛增，投资投机需求趁虚而入，造成市场供应恐慌，也让相当多的房企以“高杠杆、高周转、高负债”的三高模式亢奋冒进，但随着2020年房企融资“三道红线”等政策急刹车，大量房企也因此无法应对而爆雷。
此刻，官方不可能不汲取，曾经大规模拆迁刺激需求给市场带来的教训。
一部分人对本次中央城市工作会议的解读是，对房地产市场利空。
而这样的解读，或过于片面。
对于重要会议和重要政策，最重要的解读是历史背景。
1962年、1963年和1978年的中央城市工作会议，分别针对的是当时的历史时期，已经历史久远，与今天对比已经没有意义。
唯一有意义的对比是2015年的中央城市工作会议。
请回忆一下，2015年发生了什么？
2015年发生了重大股灾，又叠加低迷的楼市，商品房库存高企。以杭州为例，2015年底，杭州市区（不含富阳临安）商品房显性库存高达近16万套，按当时的销售速度去化周期约15个月。
还要注意的是，2015年中央城市工作会议召开时间是当年12月20日至21日，是嵌套在当年的中央经济工作会议（12月18日至21日）中召开的。
而本次的中央城市工作会议提前到了年中的7月，召开规格同样如同中央经济工作会议，除副国级以外，各部委、各省党政的主要负责人和分管领导、重要城市的主要负责人等均参会，堪比一次“全会”的规格和阵容。
从规格和历史节点上对比，或许更能看出会议的重要性和紧迫性。
如果仅仅是优化城市发展的理念，有那么紧迫吗？
距年底的中央经济工作会议也仅仅还有5个月的时间。如果不紧迫，完全可以和2015年一样嵌套召开。
02
对于本次会议，很多人冲着“棚改”两个字片面地寻找和理解。
“棚改”始于20年前的东北，一些资源型城市、老工业基地由于历史原因，存在大量条件恶劣的棚户区。为解决紧迫的民生问题，辽宁省率先在2004年底至2005年初大规模启动针对这些区域的改造工作。
2005年7月，住建部等七部委共同发布了《关于推进东北地区棚户区改造工作的指导意见》，在国家层面首次明确提出“棚户区改造”概念。
如果有人对棚户区不熟悉，可以翻看梁晓声原著改编的电视剧《人世间》，再现了当时东北棚户区的场景。
《人世间》取景地
图源：小红书 作者：幺怪读博日记
各类城市的情况不同，棚户区主要分布在老旧工业城市，危旧房和城中村各个城市都有。城中村的情况在深圳等城市更为突出，2016年的“棚改”杭州等城市都是以城中村改造为主。
棚改仅仅是一种叫法，2016年的那一轮棚改“去库存”，并非所有城市改造的都是棚户区，有很多其实是城中村和危旧房。
本次中央城市工作会议的表述是：“以推进城市更新为重要抓手”“稳步推进城中村和危旧房改造”等。
那么，这次到底是不是“棚改2.0”？
当然不是。
时过境迁，十年后今天的城市化率、棚户区数量、房地产市场的需求和供给、所面临的经济形势等等诸多方面，都发生了天翻地覆的变化。经过了近几年的市场教育，就算是再重来一次2016年的棚改，市场也难以重现2016年疯狂的上涨。
03
不是“棚改2.0”，那是不是意味着就不改不拆了呢？
也绝对不是。
城中村和危旧房改造，同样有相当一部分数量的房子面临着拆迁问题。
只是速度、规模和模式，和十年前不尽相同了。
城市有机更新，城中村和危旧房该拆的一定还是要拆。
今年4月，中央财政加大城市更新力度，我们曾谈论过这一话题。
我们的观点是：改革开放初期建设的房龄40年甚至超过40年的多孔板老旧小区，都应该逐步拆除。这一类小区维护改造成本高、难度大，已经没有太大意义。
以杭州为例，以朝晖、采荷、翠苑等小区为代表的老旧小区还为数众多，而且占据着城市非常核心的位置。
老旧小区改造又涉及另外一个话题：怎么改？怎么拆？难在哪里？自主改造，还是引入市场机制改造？这是另一个重要议题（后续我们会专门论述）。
棚户区改造、危旧房改造、城中村改造，实际上很多是相互交叉的，不管是棚改、旧改还是村改，如果是拆除性改造，其实含义没有太大区别，就是拆迁。2016年改的也并不全是棚户区，其中也包括了大量的危旧房和城中村。
这次的危旧房和城中村改造，如果有人一定要理解为“棚改2.0”也不是不可以，那就是原来棚改的升级版、浓缩版和缩小版。
但绝不要期待2016年的大规模棚改再次上演，更不要期待新一轮的“涨价去库存”。
至于房地产市场的具体政策，不太可能在中央城市工作会议的公报中体现，下一个看点是本月的政治局会议，通常7月的政治局会议主题是经济工作。
房地产止跌回稳之路处在关键时刻，理论上一定会有一些新的政策出台，也会有关于这次中央城市工作会议提出的“稳步推进城中村和危旧房改造”政策的具体阐述和界定。
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